Základ prodeje nemovitosti na internetu.
Při prodeji nemovitosti dnes už nestačí fotky z telefonu. V prostředí, kde kupující denně projíždějí desítky inzerátů, rozhoduje prezentace a první dojem ten dělají kvalitní fotky, půdorys, video a často i vizualizace. Tyto prvky z vaší nabídky dělají příběh, do kterého se zájemce dokáže dosadit a říct si: „Jo, tohle by mohlo být naše.“
Fotky: první dojem, který rozhoduje o všem
Kupující si o vaší nemovitosti udělá názor během pár vteřin – ještě předtím, než si přečte jedinou větu textu. Fotografie jsou první filtr, který určí, zda na inzerát klikne, nebo ho přejede dál. Špatné fotky = ignorovaný inzerát. Dobré fotky = kliknutí + zájem + prohlídka.
Profesionální fotky nejsou jen „cvaknutí“ mobilem. Musí ukázat byt v nejlepším světle, ale pořád pravdivě. Co konkrétně dělá fotku profi?
Správné světlo – ideálně denní světlo, žádné žluté žárovky, které byt udělají depresivní. Nejlepší je fotit ráno nebo odpoledne, když je světlo měkké a rovnoměrné.
Uklizený prostor – minimum osobních věcí, čisté povrchy, postel ustlaná, koupelna bez zubních past. Kupující si musí dokázat představit život v nemovitosti podle svých představ, né vašich.
Chytrá kompozice – záběr vždy od rohu místnosti, aby byl vidět prostor, ne jen jedna stěna. Kuchyně se fotí s otevřenou lednicí nebo troubou, obývák s pootevřenými dveřmi do další místnosti.
Pořadí fotek – první musí být ta nejlepší (největší místnost, nejpůsobivější výhled), pak postupně průchod bytem, nakonec technické detaily (koupelna, WC, komora).
Slabé fotky a pořadí působí tak, že prodávající buď nemovitost nebere vážně, nebo má co skrývat. I super byt s amatérskými fotkami bude působit jako problémový kus, u kterého kupující očekává slevu.
Půdorys: když chcete fotkám dát smysl.
Fotky ukážou emoci, půdorys ukáže logiku. Většina lidí si z fotografií nedokáže přesně poskládat, jak byt „teče", kde je kuchyně vůči obýváku, jak daleko je dětský pokoj od ložnice, jestli je koupelna průchozí, kde je balkon.
Přehledný půdorys pomůže zájemci během pár vteřin:
Pochopit denní život v bytě – jak se pohybujete z kuchyně do obýváku, kde je největší místnost, jak je řešený vstup.
Posoudit, jestli prostor sedí na jejich život – vejde se dětský kočár, je dostatek úložného prostoru, zda mají průchozí kuchyň, nebo oddělenou.
Plánovat úpravy – kde by šla posunout příčka, spojit místnosti, kde by mohla být šatna nebo pracovna.
Vyjádřit rozměry čísly – 18 m² obývák je jiná káva než „velký obývák". Lidé chtějí fakta.
Bez půdorysu se stává, že na prohlídku přijdete s lidmi, kteří řeknou: „Já jsem si to představoval úplně jinak." S půdorysem přicházejí připravení, s konkrétní představou a často i s otázkami k detailům.
Video: prohlídka ještě před prohlídkou
Video je koruna prezentace. Fotky ukážou detaily, půdorys logiku, ale video ukáže, jak byt skutečně funguje. Krátká videoprohlídka (2–3 minuty) s logickým průchodem bytem přiblíží atmosféru, poměry i tok prostoru mnohem lépe než statické obrázky.
Co dobré video obsahuje:
Logický průchod – vstup → chodba → obývák → kuchyně → ložnice → koupelna → balkon/výhled.
Popis za chůze – „Tady je obývák s jižním světlem, tady se chodba otevírá do kuchyně, pozor na schod, tady je koupelna s vanou."
Plynulý pohyb – né sekání mobilem, ale plynulý průchod stabilním dronem nebo gimbalem.
Důležité detaily – výhled z okna, orientace místností, světlo v různých časech dne.
Proč se video vyplatí:
Filtrování zájemců – fyzicky se přijdou podívat jen ti, kterým prostor opravdu sedí.
Sociální sítě – video má na FB/Instagramu/TikToku statisticky 5× vyšší dosah než fotky.
Časová úspora – méně prohlídek s „turisty", více vážných jednání.
Video je také signálem profesionality. Kupující si říkají: „Když sem investovali čas a technologii, berou to vážně."
Vizualizace: když byt potřebuje „restart představy"
Ne každá nemovitost je připravená na focení. Prázdný betonový box po developerovi, starší byt před rekonstrukcí, zastaralý nábytek nebo rozpracovaný projekt. V těchto případech se kupující těžko dokáže dosadit do prostoru a představit si svůj život.
Kde vizualizace pomáhají:
Prázdné prostory – ukázat různé stylizace (skandinávský, moderní a další), aby si kupující vybral.
Starší zařízení – „vymazat" starý nábytek a nahradit ho čistým designem.
Nejasná dispozice – ukázat, jak by šlo příčky posunout nebo místnosti spojit.
Nepostavená nemovitost - ukázat, jak bude projekt zrealizován.
Druhy vizualizací:
Digitální homestaging – úprava existujících fotek (odstranění/výběl nábytku, změna světla).
3D render – kompletní nový prostor od podlahy po strop.
360° virtuální prohlídka – interaktivní prohlídka s možností pohybu mezi místnostmi.
Pozor! Vizualizace musí být jasně označené („vizualizace/návrh zařízení") a vždy doplněné reálnými fotkami aktuálního stavu. Jinak riskujete nedůvěru a zrušené rezervace.
Jak se to všechno spojí dohromady
Představte si ideální inzerát:
První foto – obývák v nejlepším světle, kliknutí zaručeno.
Karousel fotek – logický průchod bytem, každá místnost má svůj moment.
Půdorys pod fotkami – čistý, s rozměry, orientací, popisem.
Video pod půdorysem – 2minutový průchod s hlasovým komentářem nebo makléřem „průvodcem” .
Vizualizace na konci – „Takto by to mohlo vypadat" + reálné foto pro srovnání.
Tento formát trvá kupujícímu cca 2 minuty prohlédnout. Za tu dobu se dozví víc než by na běžné prohlídce za 15 minut. A přijde na osobní prohlídku už s představou, ne jako „turista".
Co z toho máte v praxi
Časová úspora: místo 15 prohlídek s „jen se podíváme" budete mít 5 prohlídek s vážnými zájemci.
Lepší vyjednávání: když zájemci přicházejí připravení, méně se vyptávají na základní věci a více řeší detaily obchodu.
Vyšší cena: profesionální prezentace signalizuje hodnotu. Lidé platí prémii za pocit, že všechno mají pod kontrolou. V momentě kdy máte skvělou prezentaci a ke klientům přistupujete odborně máte téměř vyhráno.
Rychlejší prodej: méně času na trhu = méně stresu, méně poplatků za inzerci, stabilnější trh.
Kdy investovat do profi prezentace
Vždy, pokud:
Chcete dosáhnout maximální ceny
Nacházíte se v atraktivní lokalitě s potencionálem zvýšit cenu prezentací
Nemáte čas na nekonečné prohlídky
Prodáváte dražší nemovitost (>5 mil. Kč)
Stačí základ, pokud:
Prodáváte rychle (relokace, dědictví...)
Máte méně atraktivní lokalitu s jasně danými cenami
Už jste snížili cenu pod trh
Vše co vás může zajímat na konec:
Vyplatí se investovat do profesionálních fotek, videa a vizualizací?
Ano, dobrý marketing nemovitost násobně zatraktivní a násobně zvyšuje šanci rychlý prodej a vyšší cenu. U top lokalit se vrátí rychle, u horších lokalit zrychlí proces i bez extrémního navýšení ceny.
Stačí základní fotky z mobilu, nebo je nutné profi focení?
Profi focení je lepší volba. Mobilní fotky působí amatérsky a odrazují vážné zájemce. Rozdíl v kvalitě se vrátí.
Jaký půdorys je nejlepší – 2D nebo 3D?
Jednoduchý 2D s rozměry stačí na 90% případů. 3D se vyplatí u složitějších dispozic nebo developerských bytů.
Má smysl video, když nemám čas ho točit sám?
Určitě. Nechte to na makléři a jeho lidech 2minutové video má na sociálních sítích díky reels, shorts a pod. větší dosah než fotky a z inzerátů dělá vážné nabídky.
Kdy se vyplatí vizualizace?
U prázdných bytů, staršího zařízení nebo když chcete ukázat potenciál úprav. Jasně označte „vizualizace", aby nedošlo k nedůvěře.
Máte otázky k marketingu vaší nemovitosti?
Pište nebo volejte jsem Richard El Karib realitní makléř RE/MAX Alfa
Rád s vámi zdarma proberu správnou marketingovou strategii.
Kontaktujte mě, najdeme cestu, jak váš byt marketingovat chytře a bez ztráty času.
Mobil: +420 731 381 571 | Email: richard.elkarib@re-max.cz