Metry čtvereční lžou. Víte co vlastně kupujete?
Rozdíl mezi užitnou, podlahovou a obytnou plochou může znamenat rozdíl statisíců korun a většina kupujících ho nezná.
Vzpomínám si na jeden konkrétní případ.
Klient chtěl prodat byt o velikosti 43 m². Byt byl pěkný, cena odpovídala trhu. Ve chvíli, kdy jsme ale začali řešit čísla, vyšlo najevo, že těch 43 m² zahrnuje lodžii, sklep i podíl na společných prostorách.
Reálná podlahová plocha bytu byla něco málo přes 28 m².
I tak jsme prodali, ale čísla byla jinde.
Tohle přitom není výjimka. V části trhu jde o standard. Amatéři pracují s čísly tak, jak se jim to zrovna hodí. A kupující to ve výsledku zaplatí. Doslova.
Čtyři pojmy, které musíte znát
Realitní inzerce pracuje s různými typy ploch. Někdy záměrně, jindy ze zvyku. Výsledek je ale stejný, a to zmatek na straně kupujícího.
Tady jsou čtyři pojmy, se kterými se setkáte nejčastěji:
1)Podlahová plocha – jediné číslo
Podlahová plocha je součet ploch všech místností včetně příslušenství a konstrukcí (tedy zdí, příček nebo vestavěných prvků). Zahrnuje i prostory určené k výhradnímu užívání, jako je sklep nebo komora.
Řídí se nařízením vlády č. 366/2013 Sb. Je nejblíže tomu, co si většina lidí představí pod velikostí bytu.
Ptejte se na podlahovou plochu. Všechno ostatní je jen interpretace.
2)Užitná plocha — číslo bez jednotného výkladu
Užitná plocha představuje plochu měřenou uvnitř obvodových stěn bez konstrukčních prvků (např. sloupů, šachet nebo komínů). Teoreticky jde o prostor, který můžete reálně využívat.
V praxi ale neexistuje jednotná metodika, kterou by všichni dodržovali. Výsledné číslo se tak může lišit podle toho, kdo a jak plochu počítal.
Pozor: užitná plocha není totéž co celková užitná plocha. A právě tady začínají problémy.
3)Celková užitná plocha — nejčastější past v inzerátech
Tento údaj bývá v inzerci nejvíce zavádějící.
Do celkové užitné plochy se často započítává nejen samotný byt, ale i balkon, terasa, sklep nebo podíl na společných částech domu (chodby, kolárny, kočárkárny).
Výsledkem je číslo, které může být o desítky metrů vyšší než skutečný obytný prostor.
Typický příklad: byt o podlahové ploše 64 m² je inzerován jako 91 m². Cena přitom odpovídá vyššímu číslu.
Pro prodávajícího atraktivní. Pro kupujícího matoucí.
4)Obytná plocha — přísná, ale poctivá metrika
Obytná plocha zahrnuje pouze místnosti určené k trvalému bydlení, které splňují zákonné požadavky (minimální velikost, osvětlení, větrání, vytápění).
Nezapočítávají se sem koupelna, toaleta, chodba, sklep ani balkon.
Výsledkem je často výrazně nižší číslo. Například byt s podlahovou plochou 75 m² může mít obytnou plochu klidně jen 45–50 m².
Tento údaj je důležitý hlavně při posuzování standardu bydlení, dispozice nebo investičního potenciálu.
Jak se v tom vyznat při koupi
Při každém posouzení nemovitosti dělám tři věci:
Ověřím podlahovou plochu nebo prohlášení vlastníka. Jde o právně závazný údaj bez prostoru pro interpretaci.
Porovnám inzerovanou plochu s půdorysem. Rozdíly by měly být minimální.
1Zjistím, co všechno je do plochy započítáno. Konkrétně: balkon, terasa, sklep, společné prostory. Tohle zásadně ovlivňuje cenu za m².
Proč na tom záleží i při prodeji
Pokud prodáváte, týká se vás to stejně.
Nadhodnocená plocha může přitáhnout pozornost, ale ve chvíli, kdy kupující zjistí realitu, ztrácíte jejich důvěru. A často i obchod.
Transparentní komunikace funguje dlouhodobě lépe. Kupující, který ví, co kupuje, je kupující, který kupuje.
Co si z toho odnést
Metr čtvereční je jen číslo. Rozhodující je, co se za ním skrývá.
Podlahová plocha = to, co reálně kupujete a co je zapsané v katastru
Celková užitná plocha = rozšířené číslo zahrnující i vedlejší prostory
Obytná plocha = pouze místnosti určené k bydlení
Užitná plocha = údaj, který se může lišit podle metodiky výpočtu
Příště, až uvidíte v inzerátu číslo, zeptejte se, o jaký typ plochy jde. Odpověď vám často řekne víc než celý inzerát.
Pokud řešíte koupi nebo prodej nemovitosti v Praze a chcete mít jistotu, že se v číslech neztratíte, napište mi nebo zavolejte. Rád si na vás najdu čas.
Richard El Karib | RE/MAX
+420 731 381 571
richard.elkarib@re-max.cz